前些天，
小樓在微信后臺注意到有位粉絲表示，
自己手里現金不算充裕，
買住宅項目首付不夠，
但是也不想買公寓項目，
“市面上在售的70年產權住宅型公寓可以買嗎？”
住宅型公寓和住宅以及商業公寓有什么區別呢？
今天我們就來一起聊一聊 。
住宅VS住宅公寓 VS 商業公寓
三者的差別主要在哪里呢？
我們直接看下圖
文章插圖
【住宅VS住宅公寓VS商業公寓三者的差別 70年住宅公寓房能買嗎】三者最重要的差別在于產權問題，
一般住宅和住宅型公寓產權均為70年，
而商業公寓產權為40年 。
由于產權年限問題，
商業公寓的流通性普遍要低于住宅項目 。
也因為流通性較差的緣故，
商業公寓的價格一直趕不上同項目住宅的價格 。
住宅型公寓與商業型公寓對比，
其在土地性質方面便有根本的不同 。
住宅公寓土地性質一般為住宅或成套住宅，
是用于居住目的的 。
而商業公寓的土地性質一般多為商業或綜合用地，
在土地性質方面就已經凸顯出了商業公寓的居住不純粹性 。
現在鄭州市面上許多已經交付的公寓項目，
都租給了初創公司、流動性較大的人口等，
居住環境比較嘈雜，
且一般物業服務也很難做到位 。
住宅公寓與一般住宅相同，
產權為70年，
而商業公寓產權多為40年 。
不過目前市面上還基本沒有住宅或公寓年限到期如何續費的實例，
屆時需要根據鄭州的續費政策來具體判定 。
除此之外，
落戶與孩子上學問題是每一位新鄭州人最為重視的一點 。
在一座陌生城市打拼了多年，
每個人都想擁有一套屬于自己的房子，
但是我們在購房時一定要提防銷售陷阱，
諸如一些中介在宣傳時聲稱公寓可以落戶這都是不可信的 。
鄭州目前政策方面商業公寓還是不能落戶的，
業主孩子也無法上學 。
不過相比商業公寓，
住宅型公寓在這方面就比較占優勢，
其房子既可以實現落戶，
今后孩子也可以根據教育政策劃片上學 。
另外便是生活成本問題，
一般住宅和住宅公寓都采用民水民電，
生活成本不高 。
而商業公寓采用的則為商水商電，
且一些商業公寓是不允許通天然氣的，
這樣在吃飯方面開銷也會更大 。
最重要的一點是，
商業公寓在交易方面稅費要比住宅公寓高的多，
這也是為什么商業公寓流通性差的原因 。
小樓身邊有位親戚，
許多年前就在鄭州好萊塢國際公寓投了一套，
最近由于急用錢想出手，
卻面臨了交易困難的窘境 。
該公寓項目雖然位于農業路中州大道的黃金位置，
但是目前價格卻只有10000出頭，
且難出手 。
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住宅公寓的優缺點
說白了，
住宅型公寓和一般住宅一個樣，
只是面積較小 。
且住宅型公寓一般都具有幾個共性缺點 。
面積小，戶型差 。
由于住宅公寓面積較小，
在戶型設計方面根本無從下手，
大開間、“手槍”戶型都會頻頻出現，
不過基本上也可以滿足正常的生活需求 。
容積率高，公攤面積高 。
一般住宅公寓的容積率都較高，
相對應居住人口就會增多，
樓間距比較窄，
且許多面積都被公攤掉了，
實際室內面積會“縮水”很多，
鄭州目前市面上一些已交付的安置房中便有類似的住宅公寓 。
居住環境嘈雜 。
容積率高相對于的便是居住環境問題，
住宅公寓一般居住環境都比較嘈雜，
3梯12戶、4梯20戶這種情況也十分普遍 。
以32層4梯20戶的住宅公寓為例，
一棟樓便有640戶住戶，
一棟樓里輕輕松松破1000個居住人口，
其擁擠程度自然可想而知 。
占用購房名額 。
這也是住宅公寓最大的弊病 。
以目前鄭州的限購限貸政策來看，
如果購買了住宅公寓即（小面積住宅），
將會占用自己的購房名額 。
如果后續想要再換房的話，
由于已經有過房貸記錄，
將會按照二套來算，
首付比例要在60%以上，
換房難度也會跟著提升 。
當然，住宅公寓有一個最大的優點 。
便宜
由于和住宅性質一模一樣，
但是面積相對較小，
對于一些實在湊不出首付的剛需新鄭州人來說，
也是一個比較大的福音 。
住宅公寓可以買嗎？
那么，
住宅公寓可不可以買呢？
小樓認為，
不論是一般住宅還是住宅公寓或是商業公寓，
存在即有其價值所在 。
住宅型公寓，
由于其和住宅性質相同，
70年產權且可以落戶，
對于手里面資金不足的購房者來說，
還是一個不錯的選擇 。
目前市面上70年產權公寓項目并不多，
據不完全統計有
鑫苑國際新城，56 m2，16000
中業星薈，49m2，15000
瀚海思念城，45 m2，17800
萬創都市公館，35-58 m2，待定
城果，50 m2，16500
（僅供參考，不作購買建議）
目前就鄭州來看，
除掉航空港區，
多數工作地點還是在三環以內，
對于首套自住型購房者來說，
三環內的一般住宅價格接受不了，
考慮購買一個住宅公寓也是不錯的 。
從價格來看
一般住宅＞住宅公寓＞商業公寓
這同樣符合我們選擇人生首套房的邏輯，
大家都知道第一套房子買住宅，
最好還能買一個三房 。
但是目前鄭州許多年輕人購買首套房子多依賴于父母提供首付，
如果資金不到位，
買個過渡房也不為過 。
最后對于購買住宅公寓或者商業公寓的朋友來說，
小樓給出一個良心建議，
在購買之前一定要查一下該項目的預售證號，
避免碰上“商改住”的項目，
后期維權將身心俱疲 。
整個操作流程只需要1分鐘 。
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