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20*市：樓市進入分化期，三四線樓市出現4大變化，房價會越來越便宜嗎？

房價

20*市：樓市進入分化期，三四線樓市出現4大變化，房價會越來越便宜嗎？

在經歷了兩年多的樓市調控以后，房地產市場逐漸進入到了深度調整期，而深度調整的結果之一就是房價出現了分化 。眾所周知，房價不會無緣無故上漲，也不會無緣無故下跌，總是會受到很多因素的刺激和影響 。在強大的經濟基礎面和旺盛的需求支撐下，一二線城市本身有著較高的房價基數，所以未來率先企穩的概率較大 。那么，對于備受關注的絕大多數三四線城市來說，接下來*有可能出現什么走向呢？
20*市：樓市進入分化期，三四線樓市出現4大變化，房價會越來越便宜嗎？

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筆者認為，在持續的樓市調控作用下，引起房價非理性上漲的投機炒房等因素已經減弱，樓市將逐步回歸到平穩的軌道當中，而在平穩和理性的房地產市場當中，決定房價走向的因素只能是這個城市的基本面 。因此，不同的城市之間必然會面臨著房價分化 。對于三四線城市而言，此輪房價上漲與一二線城市外溢的投機炒房因素，以及本地的去庫存和棚改貨幣化安置等都有著密切關系 。那么，如今隨著這些因素的逐漸減弱，未來房價會越來越便宜嗎？
* ， 棚改貨幣化安置調整
棚改是利好民生的重大舉措，改善了城市面貌，提高了生活品質 。但是，貨幣化安置的棚改*一定程度上也不可避免的刺激了房價的上漲 。根據統計顯示，從2014年到2017年，棚改貨幣化安置的比例從10%上漲到60% 。一般來說，拆遷戶拿到貨幣補償之后*件事就是買房，突然增加的住房需求往往會帶動片區的房價上漲，而且在這個過程當中，不少炒房客也會伺機而動，推動房價再次上漲 。
不過 ， 2018年7月，住建部對棚改政策進行了重新定調，強調因地制宜，庫存不足、房價上漲壓力大的城市，可以采取實物安置的*；庫存量較大的可以繼續貨幣化安置 。根據統計局數據顯示，截止2018年底，全國商品房去化周期跌到了三年來*水平 。筆者認為，隨著去庫存任務的結束，棚改貨幣化安置比例降低是必然趨勢，除此之外，這也是控制地方棚改成本、抑制房地產市場投機熱度的需要 ?？梢灶A見的是，隨著棚改貨幣效力的減弱，需求和銷售自然也會跟著逐步下滑，這將進一步扭轉三四線樓市的格局 。
第二，“二次庫存”現象明顯
在過去兩三年時間里，三四線城市普遍經歷了一輪房價的快速上漲 ， 樓市一度上演火爆場面，如今去庫存任務已經基本完成，去化周期也到達了合理水平 。但是，不可否認的是，在房地產快速發展的過程中，由于投機炒房需求的大量存在，三四線城市的空置現象開始突出 。根據統計，目前全國平均空置率25%左右 ， 遠高于國際公認的5%-10%的合理水平 。恒大集團首席經濟學家任澤平表示，房地產市場空置率比較高，積壓比較明顯，三四線城市要比一二線更突出 。
在筆者看來，對于開發商而言，房子的確都已經賣出去了，但大批空置的房子都囤在炒房客手里 ， 并沒有發揮住房的本質作用，換言之，從開發商的庫存變成了炒房客或者普通購房者的庫存，這就相當于產生了“二次庫存” 。面臨當前銷售下行的態勢，如何消化這些庫存或是值得關注的問題 。對于下一階段，筆者認為，“二次庫存”將影響三四線城市的供求格局，使得三四線城市房價下行壓力加大 。
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第三，剛性需求明顯不足
筆者認為，住房需求是支撐房價不斷上漲的*根本因素，如果沒有需求，再高的房價也只能是無人問津，有價無市 ， *慢慢扛不下去了 ， 或許真的有可能實現房價如蔥 。對于三四線城市來說，從短期來看，整體并不缺房子，而且由于三四線城市的經濟發展水平相對較低，大都屬于人口流出區，所以真正的購房需求比較少 。此外，如今三四線城市幾乎已經沒有了投機炒房的刺激，再疊加當前房價的下行 ， 本地置業者的買房意愿就更低了 。
從長期來看，過去兩年的房價上漲已經透支了大量的住房需求和房價上漲潛力 ， 房價上漲高速度難以再次復制，回調是必然趨勢 。此外，根據國家統計局的數據顯示，2018年新增人口數量較上年減少200萬，人口增長創近53年來新低 ， 60周歲及以上人口占比創新高 ， 占總人口的17.9% 。筆者認為 ， 人口拐點或正慢慢來到，當前二三線城市的搶人大戰或許已經印證了這一點，而在人口與人才的爭奪方面，三四線城市顯然不占優勢 。
第四，房企戰略出現調整
春江水暖鴨先知 ， 開發商都帶有逐利的性質，三四線城市行情不好了，自然會做出一定程度的調整，如果后期三四線出現轉機，必然又會卷土重來 。筆者認為，以上三個現象的出現，對于三四線樓市來說，無異于“釜底抽薪” ， 再疊加未來樓市調控不會放松的信號，三四線城市房地產不可避免的面臨著調整 。過年期間，開發商紛紛推出了“春節不打烊”活動，但并未得到市場的正面回報，似乎早已經印證了這一點 。
我們不妨舉個例子，曾經開啟高周轉模式 ， 深耕三四線城市并勇奪“宇宙*房企”稱號的碧桂園去年就已經開始了戰略調整 。業內*人士稱，碧桂園對三四線城市的預判開始發生了改變，有意開始收縮在三四線城市的戰線，將注意力聚焦在主要二三線城市及一線城市周邊 。在筆者看來，面對當前購房意愿和銷量的下滑，三四線城市房價或面臨著下行壓力 ， 對于本就*鏈承壓的開發商來說 ， 回籠*以保證現金流的安全或成為當務之急，暫時撤離等待時機也將成為一種趨勢 。
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總而言之，繼一二線城市率先調整以后，下一階段三四線城市也將進入房價調整階段，但是不同的城市之間可能面臨著不同的調整幅度 。眾所周知，分化正成為目前房地產市場的顯著特征，不僅一二線城市和三四線城市之間出現了分化，三四線城市內部也有分化的跡象 。一般來說 ， 核心城市群內部的三四線城市要比非城市群內的三四線城市更具有優勢，除了地理優勢以外，這種優勢還體現在可以有效承接來自一二線城市外溢的人口和產業，這將對未來房價走向產生重要支撐作用 。因此，對于下一階段來說，非城市群內的三四線城市面臨房價下行調整的可能性更大一些，而且持續時間也會更長，有購房計劃的可以密切關注所在城市的樓市變化
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